Det var i onsdagens møte i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune at Per Anders Røstad, som er fagleder for plan og miljø i Innherred samkommune, viste fram en svært offensiv framtidsskisse for næringsutvikling i Levanger sentrum.
–Magneten og Moan er Levangers handelssentrum. Om vi tenker 15–20 år framover i tid, så må vi se på hvordan handelen vil være da, og om det er behov for mer areal, sier Røstad.
Han legger vekt på at handel og service må legges innenfor sentrumskjernen, og forklarte politikerne at det er nødvendig å begynne å se på en utvidelse av dagens kjøpesenterområder. Derfor lanserte han sine tanker om mulige utvidelser mellom Moan, Moafjæra og Magneten som en tidlig innledning til neste års behandling av en ny sentrumsplan for Levanger.
–I stor grad er dagens avlastningsområder bebygd med boliger. På havna planlegger vi et stort boligfelt, og på Moan har vi åpnet for boligbygging. Alle områder vi har avsatt til handel begynner etter hvert å fylles opp. Utfordringen vår nå er spørsmålet «Vil vi ha behov for mer areal de neste 15 årene?», sier han.
Hvem bestemmer?
Første behandlingsrunde av sentrumsplanen er planlagt gjennomført i januar neste år. Deretter sendes saken på høring før det blir folkemøter og andregangsbehandling.
–Dette er foreløpig bare tanker, men vi jobber med planforslaget og vi må begynne å ta noen valg ganske fort før sentrumsplanen skal behandles. Da mener jeg at det er riktig å la handelsutviklingen skje på Moan, sier han og legger til at det også forutsetter dialog med grunneieren på det 80 mål store åkerområdet.
I dag er de siste tomtene i Moafjæra under utbygging, og området er ferdig utbygd. Røstad vil derfor se på muligheten for å ta dyrkamark i samme område for å utvide næringsarealet.
–Det er et problem at det er dyrkajord med jordvern rundt hele sentrumsområdet. Vi tror at det er riktig å utvikle handelen videre på Moan, fordi hvem bestemmer hvor handelen skal skje? Det er de som handler der, sier han.
Det utløste en umiddelbar kommentar fra SVs Gunnar Løvås:
–Det er ikke kundene som bestemmer hvor man handler, men først og fremst politikerne. Vi bestemmer plasseringene, og så blir handelen bygd opp etter vedtatte reguleringsplaner. Deretter kommer kundene, sa Løvås.
Skeptisk i SV
Løvås (SV) sier etter møtet at deres parti er skeptisk til å bruke dyrkamark til handel og næring.
–Vi er generelt skeptiske til det. Men samtidig er dette bare tanker som ble luftet i møtet, og det ble vist til som områder som eventuelt kunne bli søkt om å bli tatt i bruk. Men dette forslaget innbefatter veldig mye og delvis bra dyrkajord. Slike problemstillinger dukker alltid opp når tettsteder skal utvikle seg, og spesielt i Levanger, hvor dyrkajorden er tett på bykjernen, sier han.
Han mener det også er viktig å se framtidige tomteutviklinger i Moanområdet i sammenheng med framtidig E6-trasé og avlastningsveier, samt å ta hensyn til matproduksjon.
–Levanger er en av landets største landbrukskommuner. Matproduksjon er voldsomt viktig framover, men vi ser nok at toget har gått i forhold til utbygginger, sier han og innser at Moan vil forbli et handelsområde med behov for utvikling.
I planen Røstad presenterte i møtet, viste han til at handelsnæringen går mot færre, men større butikkjeder. De ønsker å etablere seg tett på annen handel, og det må Levanger utnytte.
–Kundene foretrekker å handle hos store kjeder, som vil etablere seg der handelen finnes fra før. De kan heller ikke etablere seg i trehusbyen, fordi de krever for stor plass. Så trenden er såkalte «bigbokser» og samlokalisering med andre typer handel. Da er spørsmålet om vi ønsker disse boksene til Levanger? sier han og konkluderer:
–Vi tenker slik at om vi skal tillate vekst, er det rett å la Magneten og Moan få muligheten til å vokse, sier han.
50.000 kvm.
I en skisse har Røstad tegnet opp rektangulære bokser for å vise hvor store areal som kan utnyttes rundt dagens Magneten kjøpesenter og Moafjæra i Levanger Sør:
- Åkeren like ved E6, tvers ovenfor Magneten kjøpesenter, kan romme fire bygg på 6.000 kvadratmeter hver. Totalt 24.000 kvadratmeter.
- Åkeren ovenfor Coop Extra, nedenfor hovedinnfartsåren til Levanger sentrum fra E6, kan romme to bygg på 8.000 og 6.000 kvadratmeter.
- Dagens tomt der NAF-kontoret ligger i Moafjæra kan romme et bygg på 3.000 kvadratmeter.
- Tomta foran byggetrinn to av Moafjæra-komplekset kan romme 2.500 kvadratmeter med næringsbygg.
- Langsiden av det eldste Magneten-bygget ut mot parkeringsplassen kan romme et nytt tilbygg på 3.000 kvadratmeter.
- Dagens hovedinngang/parkeringsplass foran Magneten kan bygges ut med et tilbygg på 2.000 nye kvadratmeter.
- Baksiden av Magneten, ved ansattparkeringen og trappene til 2. etasje/kontorfløyen, kan bygges ut med 1.000 kvadratmeter.
Dersom disse potensielle utbyggingene skulle bli realisert, vil det bety hele 49.500 kvadratmeter med nytt areal til butikker og handel kloss inntil eller på dagens kjøpesenterområde på sørsiden av Levanger sentrum, basert på kommunens anslag. Til sammenligning vil ett bygg på 6.000 kvadratmeter tilsvare samme areal som dagens lokaler som omfatter Rema 1000 Moan, Marthes Renseri, Burger King, Europris og Meny. Magneten kjøpesenter, uten matbutikken, tilsvarer alene 29.000 kvadratmeter – litt over halvparten av de potensielle utbyggingene.
I jordverndialog
Røstad er samtidig tydelig på at jordvernet står sterkt, og at landbruksområdene ikke uten videre kan omreguleres til næring eller handel. Det kan sette begrensninger på mulighetene for å utvikle handelsområdet på Moan videre.
– Om Levanger skal være med i kampen om etablering av store kjeder, så må vi ha areal. Da er vi på dyrkajord, så vi vet ikke om det er mulig å få til. Men den foreløpige konklusjonen er at vi først må fortette, og så tilrettelegge for utvidelser på Moan. Da må parkering i kjellere, på tak eller i parkeringshus, sier Røstad.
Faglederen har allerede vært i kontakt med jordvernmyndighetene for å undersøke prosessen med å heve jordvernet.
– Vi er i dialog, og de er skeptiske – forståelig nok. Men vi har samtaler og vi argumenterer for at dette kan være riktig. Det tror vi på, sier han.
I Puk-møtet fikk han også spørsmål om det var mulig å bytte dyrkajord mot areal for nydyrking for å utvide handelsområdene på Moan. Det har kommunen foreløpig ikke diskutert.
– Det har ikke vært et tema foreløpig, fordi det har ikke vært mye arealnedgang i forhold til dyrkajord. Jordvernsmyndighetene har rett i at dyrkajorda ved sentrum er veldig bra, og det tar tid å bygge opp samme kvalitet på nydyrka jord, sier han.
Magneten vil satse
Moafjæra og Magneten-området har gjennom flere tiår blitt utviklet av Berg Eiendom. Daglig leder Odd Einar Aarmo sier at de har en tett dialog med Levanger kommune om framtidig næringsutvikling. Samtidig har de stor respekt for jordvern og tomteareal i andres eie.
– Dette er privat grunn, og det er ikke bare å sette i gang bygging. Men en må ikke være rakettforsker for å forstå at disse jordområdene er under press, sier Aarmo og legger til:
– Vi spiller på lag med kommunen i utvikling av areal, og vi har et pågående arbeid med reguleringsplaner. Vi trenger mer plass for å tilby flere kjeder plass, sier han.
Senterleder Lars Heirsaunet ved Magneten kjøpesenter er enig, og sier at plasskravene stadig vokser.
– For å tilfredsstille plasskrevende kjeder må vi kunne tilby større areal for å få lokomotivene på plass. Vi har mange mulige kjeder på lista, dersom vi kunne valgt fritt i areal. Kjedene vil dit andre kjeder er, men samtidig kan vi ikke styre kundene, som søker seg dit de finner det beste utvalget og tilbudene, sier Heirsaunet.
– I skissen til PUK var det lagt inn flere tilbygg på dagens Magneten. Er det planlagt flere utvidelser?
– Det er ingenting vi ønsker mer enn fortetting, og det jobber vi med. Det vi har av areal i dag kan kanskje fylle plasskravene til to nye kjeder, men da har vi rett og slett ikke mer areal igjen. De mulige utvidelsene i skissen er tenkte tilfeller for framtiden, men det er viktig å få infrastrukturen til å fungere også, sier senterlederen.